Hinterlegung des Mietzinses

Voraussetzung

Leidet das Mietobjekt an einem Mangel und behebt der Vermieter diesen nicht innert nützlicher Frist, so kann der Mieter dem Vermieter androhen, künftig fällig werdende Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen. Das Gesetz verlangt, dass die Aufforderung zur Mangelbeseitigung und die Androhung, die Mietzinse zukünftig zu hinterlegen, schriftlich zu erfolgen hat.

Das Hinterlegungsrecht setzt voraus, dass ein Mangel besteht, der nicht vom Mieter zu beheben ist und der Vermieter den Mangel nicht innert der gesetzten Frist beseitigt. Wird der Mangel vom Vermieter fristgerecht behoben oder dessen Behebung in die Wege geleitet, so ist eine Hinterlegung unzulässig.

Lässt der Vermieter die Behebungsfrist ungenutzt verstreichen, so muss der Mieter dem Vermieter die Hinterlegung schriftlich ankündigen. 

Mit der formell korrekten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Zahlungsfiktion). Der Vermieter kann deshalb nicht ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Hinterlegungsfähig ist der ganze Mietzins

Hinterlegt werden kann der gesamte Mietzins (inklusive Nebenkosten). Es ist zulässig, nur einen Teil des Mietzinses zu hinterlegen. 

Verfahren

Nach erfolgter Hinterlegung muss der Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Unterlässt dies der Mieter, so werden die hinterlegten Mietzinse vollumfänglich dem Vermieter zurückbezahlt und die Hinterlegung ist beendet. Ruft der Mieter die Schlichtungsbehörde rechtzeitig an, so wird anlässlich der Schlichtungsverhandlung versucht, über die gestellte Forderung (z.B. Mangelbehebung) eine Einigung zu erzielen. 

Hinweis zur Zahlungsfiktion:

Geht der Mieter bei der Hinterlegung gutgläubig davon aus, es liege ein Mangel der Mietsache vor, den er weder zu vertreten noch zu beseitigen hat, gelten die Mietzinse als bezahlt und eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR (Zahlungsverzug) ist ungültig (BGE 125 III 120).